Mida üürikorteri soetamisel silmas pidada

Investeerimine üürikorteritesse on kinnisvarausku eestlaste hulgas praegu tõusuteel ning ilmselt ka üks praeguse buumilaadse toote soodustavatest faktoritest. Selle taga olev mõttekäik tundub olevat järgmine – miks panna oma raha kuskile väärtpaberitesse, kus see muutub lihtsalt reaks netipangas, kui võib osta midagi püsivat, käegakatsutavat ning tõelist, nagu kinnivara.

Samas on üürikorteri pidamise näol tegemist suhteliselt palju omanikupoolset tegutsemist nõudva alaga, milleks igaüks ei sobigi. Ehkki osasid riske saab planeerimisega natuke ennetada, tuleb varem või hiljem igal juhul ootamatusi ette. Näiteks helistab üürnik keset pühapäeva õhtupoolikut, kui viibid ise hoopis teises linnas või suisa teises riigis ja kurdab, et terve korter on kahtlast suitsu täis. Või hakkab boiler vette elektrit laskma. Või jääb üürimakse hiljaks ning silme ees kangastub tulevik, mis on täidetud pahelise puuküürnikuga kemplemisega.

Oma võimekus ning valmisolek üürikorteriga tegeleda mõjutab ka seda, milline pind selleks üldse sobib. Mida siis täpsemalt silmas pidada?

Suurus

Pinna suurus on ühtepidi võimaluste ning samas taktika küsimus. Kööktoad on odavad ning privaatsust hindavate noorte hulgas populaarsed, samas võib sinna leitav kontingent olla kas kiiresti edasi liikuv või hinnatundlik ning seeläbi riskantsem. 3-toalise korteri üürivad tõenäoliselt laste ja loomadega pered, kuid sobiva planeeringu korral võib see sobida ka sõpradele kommuunielu elamiseks.

Vähemalt Tartus tunduvad korterite üürihinnad olevat tubade arvust üsna vähe mõjutatud, s.t ilusa kööktoa hinnast on 3-toalised vaid veidi kallimad. See tähendab, et suurema korteri soetamise lisakulu ei pruugi üüritulust tagasi tulla. Väidetavalt on kõige kindlam valik hea planeeringuga 2-toalised korterid, kuhu mahub nii üksik inimene kui väike pere. Seetõttu tasub enda jaoks läbi mõelda oma võimalused, kohalikud üürihuvilised ja enda valmisoleku erinevate korterite sihtgruppidega asju ajada.

Mõelda tasuks ka sellele, kas korter peaks võimaldama omanikul seal vajaduse korral ise elada või plaanitakse sinna ühel hetkel kolida kõrgkooli minev laps. Kui korter on näiteks päranduse teel perre sattunud, võib kaaluda suure korteri asemel paari väikese korteri ostmist või selle tubade kaupa välja üürimist. Tudengist lapsele mõeldes on samuti variant osta suurem korter, millest ta teised toad hiljem sõpradele-tuttavatele välja saab üürida – sellega kaasneb omamoodi boonusena see, et üürileandja enda majast või korterist toa üürimisel on probleemseks muutunud üürnikku palju lihtsam välja tõsta, sest üürniku kodu puutumatuse kaalub üles üürileandja kodu puutumatus (VÕS § 271 lg 4 p 3).

Asukoht

Ehkki üldise arvamuse järgi toimub üüriturg vaid Tallinnas, Tartus ning suvel ka Pärnus ja Kuressaares, võib üürimisvõimalusi leida ka ootamatutest kohtadest. Näiteks Tapal ergutas üürituru kasvama sõjaväelinnaku laienemine ja Elvas tekkis nõudlus seoses mitme suure tööandja tegutsemisega. Seetõttu võib ka väiksemas asulas olla varjatud üüripindade defitsiit, kui seal tegutseb või hakkab tegutsema mõni suurtööandja. Samuti võib nõudlust tekitada mõni suurem kool, kuhu õpilased kaugemalt kohale sõidavad. Seetõttu tasub igal pool silmad-kõrvad rahuldamata nõudluse osas lahti hoida.

Mis puudutab korteri asukohta asula sees, on määravaks konkreetse korteri sihtgrupp. Noori ning liikuvaid inimesi püüdvat kööktuba ei tasu osta rahulikku äärelinna ja reklaamida seda lähedalasuvate lasteaedade kaudu. Suurem korter võib samas piirkonnas jällegi hästi kaubaks minna. Vähetähtis pole ka see, kui mugav on üürileandjal korteris probleeme lahendamas või seda huvilistele näitamas käia.

Korteri seisukord

Remonti vajavat korterit on mõtet osta piirkondades, kus kinnivara hinnad on kõrged ning iga renoveerimisele kulutatud euro kajastub mitmekordselt korteri turuväärtuses. Kui kinnisvara asub kohas, kus korteri võibki saada kvaliteetsema vannitoa remondi eelarvega ning iga seina pandud plaat kaotab hetkega väärtuse, on mõistlik osta nii korralik korter kui võimalik. Igal juhul tasub kaaluda oma võimeid, võimalusi (aeg, raha jne) ning arvestada ka üsna tõenäolise võimalusega, et remontima asudes võib välja tulla üllatusi, mis aja- ja rahakulu vaid suurendavad. Kui on oht, et põneva isetegemisprojektina ostetud korter jääb lõpuks aastateks venima, olnuks ilmselt mõistlikum osta midagi soodsamat, mida saab kohe välja üürida.

Vahepeal jääb mulje, et suuremates linnades pakutakse üürile ainult kahest äärmusest kortereid – “surnud vanaema” korter ning viimseni tuunitud pesa, kuhu omanik on valanud kogu oma rahuldamata sisekujunduskire. Kuldne kesktee oleks neutraalsetes toonides heas korras korter, kuhu pole tekitatud väga pretensioonikat stiili ja üürnike elutegevuse jäljed on enamasti likvideeritavad kiire koristuse või äärmisel juhul uue poti värviga.

Täiesti tutt-uue korteri karbi ostmisel on probleemiks jälle sisseseadmiskulu. Tavaliselt tuleb kõik eluks vajaminev sinna alles osta – alates köögist ning lõpetades lampide ja nagidega. Eelistaksin võimalusel pigem kuni 10-aastast uusehitist, kus kõik ehitusvead peaks olema juba välja tulnud, remont pole veel moraalselt vananenud, eluks vajalik on juba sisse seatud ning lootust on ka omanikult sobiv mööbel kaasa kaubelda.

Maja seisukord

Siin saab määravaks jälle hind ning korteri tasuvus. Uute majade korterid on kallid ja nende eest ei pruugi saada proportsionaalselt nii palju paremat üürihinda. Samas on vanas majas asuva korteriga rohkem tüli, ootamatuid väljaminekuid ning oht, et naabrid pole maja remondist üldse huvitatud ja maja viimaks korteri ümbert sootuks ära laguneb. Mida uuem on maja, seda tõenäolisemalt elavad seal noored aktiivsed pered, maja vajab veel olematut hooldust ning seegi vähene on keskselt ära korraldatud. Omaniku mureks jääb vaid 20 eri teenuse reaga ühistu arves orienteeruda.

Elukõlblikkus

Küsi endalt, kas ise tahaksid või oleksid näiteks tudengina tahtnud sellises kohas elada. Kui vastus on “ei”, võib see tõenäoliselt üsna sarnastel põhjustel “ei” suunas kalduda ka potentsiaalsetel üürnikel. Näiteks kui üüritav pind on äärelinnas ning sobilik pigem perele, aga korteril puudub parkimisvõimalus, saab see ilmselt takistuseks. Kööki pliidi kõrvale topitud odav dušikabiin võis olla Tartu “sisekujundustrend” 10-15 aastat tagasi, aga tänapäeval pannakse need kuulutused silmapilk kinni tagasi. Eriti on meelde jäänud hiljuti müügis nähtud korter, kus korteri esik oli ära plaaditud ning ehitatud läbikäidavaks vannitoaks – ühel pool wc-potti oli köögi uks ning teisel pool metallist välisuks. Kas sina tahaks niimoodi elada? Ilmselt ei.

Tootlikkus

Korteri tootlikkus olenebki kõigist eelnimetatud faktoritest, aga igal juhul tuleks ümberkaudsete üürikorterite hindu uurida ja hinnata, millist üüri oleks korteri eesti võimalik küsida. Pigem on üürihinnad keskmise poole kaldu, s.t odavamad korterid on ülehinnatud ning kallimate korterite eest saab küsida proportsionaalselt vähem. Arvesse peaks võtma kõiki soetamis-, sisseseadmis- ning hoolduskulusid, makse jmt ning reaalse kättesaadava tulu läbi arvutama.

Emotsionaalne seotus

Kui välja üüritakse eelpool mainitud “surnud vanaema korter” või enda kunagine noorpõlvepesa, ei tasu alahinnata ka emotsionaalset seotust oma kinnisvaraga. Kui iga nurk on täis omi mälestusi ja mõni tool peab olema just selles kohas, sest seal armastas memm aknast välja vaadata või seinas on tapeet, mille valisid “ainult” kümme aastat tagasi hoolikalt välja oma esimese päris oma kodu jaoks, võib raske olla korteri eest õiglast hinda küsida või üürnike elutegevusse kaine mõistusega suhtuda. Eriti äärmuslikul juhul võib kasu olla sellest, kui korter lihtsalt maha müüa ning midagi neutraalset asemele osta. Ükski üürnik ei taha elada kodus, mida peab üürileandja jaoks muuseumina puutumatuna hoidma.

Otsin ise hetkel Tartus suurt 1-toalist või 2-toalist korterit kuni 10-aastasesse uuselamusse või täielikult renoveeritud ajaloolisesse majja, millega oleks vähe tüli ning hädavajadusel oleks võimalik sinna ka ise perega elama minna (kasvõi asenduspinnana praeguse elupinna vahetamisel suurema vastu). Selleks hoian suhteliselt igapäevaselt kinnisvaraportaalidel silma peal, ent üritan mitte kaasa minna paanikaga, et nüüd hinnad vaid tõusevad ja midagi tuleb ära krabada. Selge nägemusega on palju lihtsam ka sihil püsida, sest parameetritele mittevastavad korterid lähevad infomürana kohe kõrvale. Kokkuvõttes on faktoreid, mida üürikorteri soetamisel silmas pidada palju ning tasub julgelt oodata just seda pakkumist, mis enda eelistuste ja võimalustega sobib.