Kinnisvara hindamisest, ülehindamisest ning järgmise kriisi hingusest

Leidsin oma postkastist Arco Vara uudiskirja, kus pilku püüdis pealkiri “Kinnisvara hindamine aitab vältida õhulosside tekkimist“. Artiklis räägitakse kinnisvara eksperthindamise tellimise vajalikkusest ning sellest, kuidas “eksperthinnang annab turvatunde nii müüjale kui ka võimalikule ostjale”. Kuna viimase suure majanduskriisi üks põhjustajaid oli just kinnisvaramull, tekkis mul küsimus, kui suure kindlustunde kinnisvarahindamine ostjale ning müüjale siis pakkuda saaks. 

Kinnisvarabürood kinnitavad juba mõnda aega ühest suust, et nüüd ollakse toonasega võrreldes palju targemad, laenugi ei anta enam igaühele ja uut kinnisvarakriisi enam ei tule.

Eesti taasiseseisvumisest kui 2006. aastani elasime me teadmises, et kinnisvara hinnad ainult tõusevad. Siis aga tuli teadmine, et nii see ei ole. Hinnad kukkusid kolinal ning paljud jäid selle tõttu suurde hätta.

4. juuli Äripäevas räägib SEB jaepanganduse divisjoni juht küll eelmise buumiajaga kahtlaselt sarnast juttu, väites et korterite odavnemist pole ega tule ning majanduskasv vaid suurendab tarbijate kindlustunnet:

Sepa sõnul pole küsimus selles, kui kõrgele võib korteri keskmine ruutmeetrihind tõusta, vaid tuleks küsida, kas hinnakasv üldse peatub ning kui jah, siis kui kauaks.

Samuti tõuseb üha korteriostjate arv ning mõnel kuul ületas laenuvõtjate arv möödunud aasta vastavad numbrid lausa kolmandiku võrra.

Allikas: Äripäev

Tulles tagasi kinnisvara hindamise juurde, siis isiklike kogemuste põhjal on mulle jäänud mulje, et äärmuseid kõrvale jättes tehakse hindamisakt siiski selline, nagu “vaja”, ehk lähedane sellele, mis ostjal pangalaenu saamiseks tarvis on. Lõplik hinnang kujuneb ju väikese arvu lähipiirkonna ja lähiaja tehingute põhjal, mille hindaja saab ise välja valida. Ma küll ei usu, et niimoodi on võimalik rohkem kui paari tuhande eurone kõrvalekalle optimaalsest turuhinnast, kuid igal juhul saab hindamisakt olla vaid enam-vähem paikapidava müügihinna määramine antud ajahetke turusituatsiooni arvestades. Seega suurim kindlustunne, mida hindamisakt näiteks müüjale üldse pakkuda saab, on see, et ta turu suhtes kogemata liiga kõrgeks määratud müügihinnaga müüki untsu ei keera. Ka ostja ei saa aktiga tegelikult mingit kindlustunnet, et müügihind turu muutudes vett peab (ja näiteks laenule tagatisekski piisab).

Laenu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele kehtestati regulatsioon alles 2016. aastal ja see sätestab pigem hindamise üldpõhimõtted – näiteks et hindaja peaks olema kutseline (või sellele tasemele vastav) ning kinnisvara “hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika” (mis võib ilmselt tähendada mida iganes). Lisanduvad veel mõned deklaratiivsed hüüatused, nt et ülevaatus tuleb teha “vajaliku põhjalikkusega” ning läbi see meeliülendav lugemine ongi. Ka määruse seletuskiri möönab, et näiteks kutselise hindaja nõue vastab juba toimivale praktikale ja mõju laenuturule või hinnangute kujunemisele see ei oma. Kutseliste hindajate heade tavade koodeks on samuti pigem tehniline ning räägib teenuse hinna määramisest, reklaamist ja lepingu vormistamisest, mitte hindamise sisulistest põhimõtetest.

Seega vastus küsimusele, kas kinnisvarahindamine on täppisteadus või soolapuhumine, on filosoofiliseks kiskudes see, et kinnisvarahindamine on turul kaubaks mineva hinnataseme peegeldus. Muidugi ei ürita keegi ka väga kõva häälega väita, et kinnisvarahindaja tulevikustsenaariumide osas süvaanalüüsi teeks, ent kindlustunde kaudu teenuse reklaamimine on pigem eksitav.

Inimaju on häälestatud uskuma, et käesolev seis ongi püsiv normaalsus ning tahetakse uskuda, et asja väärtus on ligilähedane meile kättesaadavale informatsioonile, ehk hetke turuhinnale. Scott Nations võtab MarketWatchis lühidalt kokku, miks me alati enne kriisi tahame arvata, et kriisi enam ei tulegi ning kuidas kriisi põhjuseks on sageli just väljast tulevad turuseisuga pealtnäha seondamatud sündmused. Usk turuhinna ning väärtuse lähedusse on n-ö ankurdamise efekt, mis kehtib nii igapäevaelus kui aktsia- või kinnisvaraturul.

Just seetõttu saab mull enne kasvada nii suureks, kuni mõni juhuslik asjaolude kokkulangevus selle katki torkab, et inimmõistus üritab ratsionaliseerida ennast ümbritsevat suhtelisust. Teine võtmefaktor on karjamentaliteet, mis paneb inimesi hindama oma käitumisvalikuid teiste inimeste käitumise alusel. Seega kui taksojuhid tormavad aktsiad ning kinnisvara ostma, tundub see hetkes nii mõistlik, et tormatakse kaasa, kartuses viimastest soodsana tunduvatest võimalustest ilma jääda.

Nations viitab samuti, et meile meeldiks uskuda, kuidas väiksed muudatused meie praeguses maailmas (nt eesti kodulaenude kontekstis laenusaajate tihedam sõelumine), teevad uue kriisi võimatuks. Sellega seoses ei mõju SEBi divisjonijuhi stiilis väljaütlemised sugugi kindlusttunnet tekitavalt, vaid vastupidi päris häirivalt. Tundub, et on just viimane aeg oma skepsis ära teritada, sest kollektiivne eufooria hakkab nähtavasti saavutama haripunkti. 

Ütle sõna sekka