Üürilepingu nõuanded

Üürikinnisvaraga mässamine on üks vähempassiivsetest investeerimisvormidest, mis omandiusku eestlastele täitsa arusaadava rahapaigutusmudelina tundub. Sageli ei pea üürimaailma sukeldumiseks omale korterit soetamagi, vaid kinnisvara satub kätte näiteks pärimise teel. Kui oled korra surnud vanaonu korterisse edeva marmorimitatsiooniga linoleumi maha rullinud ja timmitavad erivärvilised LED-ribad voodi kohale installinud, võid uhkusega Tinderi profiilile lisada märke:

kinnisvaraarendaja // kinnisvarainvestor // entrepreneurial prodigy

Olen oma täiskasvanuelu jooksul (kui tudengi-pool-lapsepõlve nii nimetada saab) seigelnud läbi enam kui tosinalt üüripinnalt, samas olnud ise ka vereimejast üürileandja rollis ning ennemuistsest ajast saadik üüriteemadel koolitusi andnud. Selle käigus on mulle silma jäänud päris palju üürilepingu küsimusi, mis mõlemale poolele kuidagi segaseks kipuvad jääma. Kuna mulle hiljuti jälle ühest Facebooki üürigrupist mingi tuline (ja tulutu) vaidlus ette jäi, võtsin kätte ja viskasin peamised punktid kiireks postituseks kokku.

Mis värk selle maakleritasuga siis ikka on? 

Iga paari nädala tagant laskub mõnes üürigrupis pilve pealt tõde kuulutama järgmine prohvet, kes hoogsate hüüumärkide ja maitseka koguse caps lockiga purskab kuuldavale raevuka tiraadi, kuidas seaduse järgi ei pea üürnik maaklerile maksma, ärge laske ennast petta, võitleme viimse veretilgani, ükskord me võidame niikuinii, ükskord prahvatab vimm jnejne. Lõppu veel soe soovitus kutsuda politsei või seista oma õiguste eest. Laskumata diskussiooni maakleriteenuse vajalikkusest (kuigi ma khm-khm, pole veel elus pidanud korterit maaklerilt üürima ega tea kedagi, kes teaks kedagi, kes oleks üürileandmisel maakleri abi vajanud), jätab see ikkagi tegelikust olukorrast veidi vildaka pildi.

Jah, võlaõigusseaduse järgi maksab maakleriteenuse eest reeglina teenuse tellija. Ei, kuskil pole sõnaselgelt kirjas lauset, et “üürnik ei pea maaklerile maksma”. Reeglist võib kokku leppida ka erinevalt, ehk põhimõtteliselt kui kinnisvarakuulutuses on selgelt kirjas, et maakleritasu maksab üürnik, on kuulutusele reageerija selle tingimusega juba ise nõustunud (ehkki kaubelda võib ju üritada). Kui maakler pole taibanud seda kolme sõna isegi kuulutusse panna, siis otsest alust maakleritasu nõudma hakkamiseks pole, aga praktikas võetakse selle jutu peale ilmselt lihtsalt järgmine kandidaat. Kokkuvõttes on maakleritasu rohkem kõlbluse ja aumehelikkuse küsimus, aga ei midagi kriminaalset, mille peale päriselt politseid kutsuda saaks.

Aga omaniku poolt küsitav lepingutasu? 

Teate ju küll neid “otse omanikult” kortereid, kus maaklerit küll vahel pole, aga lepingutasu ca kuu üüri ulatuses küsitakse ikka. Mõnel juhul pannakse maaklerit etendama hoopis näiteks elukaaslane või pereliige. Taas – tegemist on pigem moraalse küsimusega ja midagi keelatut selles pole.

Samas ma näen, et lepingutasu võib teatud tingimustes olla täiesti mõistlik viis sõeluda välja pikaajaliste plaanidega üürnik, kui üür selle võrra näiteks nõksu madalam on. Lihtsalt sel juhul peaks ka üürniku kaitseks lepingus olema mingi säte, et kui üürileandja ebamõistlikult vara lepingut lõpetada soovib (nt isiklikel põhjustel, mitte üürniku lagastamise tõttu), saaks üürnik proportsionaalse osa lepingutasust tagasi.

Mida lepingu sõlmimisel tähele panna

Üürilepingute peamine regulatsioon on kirjas võlaõigusseaduse üürilepingu osas. Mitte mingit mõtet pole seda lepingusse ümber kopeerida, isegi kui kiusatus tähtsana kõlavaid lauseid hästi palju kokku lükata on suur. Üleüldse on enamik üldküsimusi seaduses reguleeritud ja vaat et kõige olulisem lause selles osas peitub paragrahvis 275:

Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

See tähendab, et kõik seadusest rangemaks või üürileandja kasuks krutitud tingimused õiguslikult ei päde. Näiteks kui üürileandja kirjutab lepingusse sisse enda õiguse leping suvalisel hetkel 2-nädalase etteteatamisega üles öelda, see ilmselt kohtus vett ei pea. Kui üürnikule see õigus antakse (üürniku kasuks kõrvale kaldudes), on tingimus aga kehtiv.

Ma möönan, et enamik üürnikke sellest sättest samuti ei tea ja seetõttu võib üürniku õigusteadmatusele panustades igasuguste selliste tingimuste lepingusse kirjutamine isegi läbi minna. Samas ma ise üürnikuna enamasti lepingu üldsätete läbitöötamisele ülearust vaimujõudu isegi ei rakendanud, sest ma teadsin, et seaduses on peamine raamistik paigas niikuinii. Soovitan ka kõigil üürileandjatel enne lepingu koostamist üldregulatsioon endale siiski selgeks teha.

Veel mõned tähelepanekud: 

  • Üürileandja peaks lepingu eesmärgi ja üürileantava pinna enda jaoks läbi mõtlema. Näiteks on üürileandja enda elamisest väljaüüritav tuba üürniku jaoks väiksema kaitsega, sest kaitstakse ka üürileandja kodu puutumatust. Samuti on kohalduva õiguse mõttes oluline lepingu tegelik eesmärk, mitte nt pinna kasutusvorm. Nt kui äripinnana registreeritud pinda üüritakse välja korterina, on üürnikul ikka eluruumi üürilepingu kaitse. Kõige olulisem, et mõlemad pooled tehingu eesmärgist ikka ühtemoodi aru saavad. Samas kui keegi üürib korterit kontoriks (ja mõlemad pooled taas sellest eesmärgist täiesti teadlikud on), ei saa üürnik poole lepingu pealt omale eluruumi üürniku kaitset lihtsalt seetõttu, et ta sinna end täie kohaga elama sättis.
  • Kõrvalkulude eest peab üürnik maksma ainult juhul, kui need on lepingus loetletud. Samuti ei pruugi piisata üldisest lausest “üürnik tasub kõik kommunaalkulud”, vaid loetleda tuleks kõik liigid eraldi (vesi, gaas jne). Loetellu saab panna ainult neid kulusid, mis on seotud asja kasutamisega. Nt trepikoja koristust “tarbib” üürnik küll, aga remondifondi pigem mitte.
  • Tagatisraha osas nägin just ühes grupis poleemikat, kus keegi oli üles leidnud selle sätte, mille järgi peab üürileandja tagatisraha hoiustama vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning saadud intressi tagatisrahale juurde arvestama. Esiteks ei leidnud ma isegi ühtegi hoiust, kuhu paarisadat eurot niimoodi hoiule panna, et seda seal vajadusel iga hetk kätte saaks. Tagatipuks oli isegi väga suurte summade puhul aastane intress umbes 0,01%. Mulle tundub, et tegemist on surnult sündinud sättega, millel päris elus rakendust ega mõtet pole. Samuti pole mõtet kahtlustada, et tegemist on järjekordse kohaga, kus vereimejatest üürileandjad kaitsetuid lihtsurelikke koorivad.

Aga mis seal lepingus siis kirjas võiks olla?

Kirjas võiks olla kõik reaalset igapäevast suhtlust ja korraldust puudutavad küsimused, mis seonduvad konkreetsete inimeste ning konkreetse pinnaga.

  • Kuidas toimub omavaheline suhtlus – milliste kontaktide kaudu, kuidas teatatakse näidud, mis kuupäevaks, kas omanikul on õigus pinda külastada ja mis tingimustel (a’la üürniku kokkulepitud e-mailiaadressile külastusest kolm päeva ette teatades). Mis aja jooksul pärast e-maili saatmist võivad pooled eeldada, et teine pool on kirja näinud (nt et e-mail loetakse kättesaaduks 48h pärast saatmist).
  • Üleandmis-vastuvõtuakti võiks kirja saada pinna olukorra kirjeldus, sh kõik võimalikud puudused, olulisemad mööbliesemed. Paha ei teeks ka piltide lisamine.
  • Lepingus võiks olla selgesõnaliselt kirjas, et korter tagastatakse põhjalikult koristatuna ning milline on koristustasu, kui üürileandja puhastamise kuskilt tellima peab.
  • Kas üürnik peab mingeid pinnaga seonduvaid kohustusi täitma – nt kõnnitee puhastamine maja eest, trepikoja pesemine graafiku alusel jne. Kunagi suutsin üle aasta ühes majas naabrite vimma koguda, sest ei osalenud trepikoja koristamises, ega teadnud üleüldse, kuidas see majas korraldatud on.

Lõpetuseks võiks üürileandja ise oma lepingupõhja päriselt otsast lõpuni mõttega läbi lugeda ja siis natuke seedida, kas kõik vajalik ikka kirja sai. Kunagi tuli ühele mu üürileandjale täieliku üllatusena, et lepingu järgi tuleb üüri maksta jooksva kuu eest, mitte tuleva kuu eest ette. Sealjuures ei näinud ta mingit põhjuslikku seost enda koostatud lepingu ja minu käitumise vahel ning meie suhe lõppes väga kiirelt suure ebameeldiva tüliga. Muidugi pole lepinguga kõiki ebameeldivusi ennetada võimalik, aga vähemalt võiks üritada neid endale mitte juurde tekitada.

Ütle sõna sekka