Repliigi repliik, ehk noortel on korterite ostmiseks just piisavalt tuge

Sattusin Eesti Päevalehest lugema tubli noore koolikirjandit teemal: “Noored vajavad korteri ostmiseks tuge”. Esiteks lõi minus vemmeldama keskkooliaegse emakeeleõpetaja vaim, sest oleksin tahtnud lennult haarata punase geelpliiatsi ning tormata lahingusse kõikvõimalikke õhku visatud väidete ja lõpetamata lausetega. Lihtsalt üks stiilinäide:

“Ent kui anda töötavatele noortele võimalus soetada korter, on neil rohkem motivatsiooni.”

Kes on noortelt soetamise võimaluse ära võtnud? Kuhu kadus motivatsioon? Kas üldse eksisteerib motivatsiooni ilma sihita? Ja kas Ernesto ning Blanca vahel puhkevad armusädemed? Kõik see ja enamgi veel homses telenovelas “Kinnisvarakired veeklaasis”. 

Täie tõsiduse juurde tagasi tulles kurdab noor(?) sulesepp, et noortel on raske korterit osta, sest pangad on karmid ning sissemakset on raske koguda. Samuti on surematu oraakel – tema ema – paljastanud, et kümmekond aastat tagasi anti laenu hoopis kergemalt. Eeldan, et kümnekonna aasta taguse aja all mõeldakse buumiaega, kui pangad inimestele laenuraha otse tänaval pihku surusid ning kinnisvaraturul käis ennenägematu ostupidu. Selle tagajärgi helbime kollektiivselt siiamaani.

Mis puudutab ettepanekut luua programme, mis hõlbustaksid noortel korterit soetada, võin paljastada, et selline programm on Kredexi käenduse näol täitsa olemas. Jah, korterivõtmeid ei anta lihtsalt töökoha omamise eest pihku, aga sissemakse kogumisel on suur vahe, kas kokku on vaja ajada 10 või 20 protsenti ostuhinnast.

Muidugi pole ka 10-protsendise sissemakse kokkukogumine naljaasi – tean seda omast kogemusest, kui visalt see summa koguneb üürikorteri ning õppelaenu maksmise kõrvalt. Samas ei kujutaks ma ette, et sissemakset üldse vaja poleks või see täiesti minimaalne oleks. Mis oleks selle peamised ohukohad: 

  • Liiga kergekäeline laenamine – see on suht ilmselge, et kui “isiklikku” korterisse on võimalik olematute kuludega elama asuda kohe, kui sul ettenähtud aeg tööl käidud on (kui ka see tingimus autori meelest liiga piirav pole), hakatakse seda valikut hoopis vähem läbi kaaluma. Samuti jõutaks korteriostuni hoopis varem (= väiksema elukogemusega). Samas ei pruugi kehvast tehingust hiljem sugugi nii lihtne lahti saada olla, kui seda kaela võtta oli. Lisaks hakkaks laenud ilmselt rohkem hapuks minema ja see paneks korraliku halduskoormuse nii pankadele kui käendajatele (riik? Kredex?)
  • Liiga suure summa laenamine – sissemakse kogumine paneb praegu piiri ette sellele, kui suur ja kallis korter omale esiteks üldse ostetakse. On ju suur vahe, kas korjata näiteks 4000 eurot või 12 000 eurot – soodsama korteri saab kiiremini n-ö kätte ning see hoiab ka laenukoormus kontrolli all. Piiranguteta laenusaamine soodustaks kalleima võimaliku eluaseme soetamist, mille alla oma laenuvõimekuse ning miks mitte ka säästmisvõimekuse kinnipanek ei ole majanduslikult mõttekas (sest oma kodu ju pole investeering).
  • “Tasuta raha” mõju kinnisvaraturule üleüldiselt – ma juba mainisin, mis viimane rahaloopimine kaasa tõi. Kas ma pean veel midagi lisama? Laenuturul piirangu kaotamine ajaks hinnad rallima, mis poleks kasulik ka neile noortele endile, sest nad peaksid selle korteri ju ikkagi kinni maksma.

Kindlasti on veel mingeid aspekte, mis mul kerkiva vererõhu kohinas isegi meelde ei tulnud, aga kokkuvõttes ma ütleks, et meil on noortele “oma koduni jõudmiseks” täpselt piisaval määral abi. Kinnisvara omamine pole inimõigus, vaid suures osas vastutus ning kohustus, mida ei saa liiga kergekäeliselt välja jagada. 

Kuidas teile tundub? Kas praegused nõuded on karmid, parajad või võiks olla veelgi karmimad? 

16 thoughts on “Repliigi repliik, ehk noortel on korterite ostmiseks just piisavalt tuge

  1. “Oma kodu pole investeering” on minu meelest vaieldav väide. Ma usun, et ma tean piisavalt argumente, mis kinnitavad, et ei ole, aga mitmest vaatepunktist võib jällegi öelda, et on. Isegi halvemal juhul on kinnisvara seda liiki vara, mis säilitab väärtust, lisaks on kodulaenu maksel väga suur alternatiivkulu, seega ei ole tegemist sellise ‘ärasöödud lõunaga’, nagu igakuine üürikulu seda on.

    Selliste “turgu elavdavate” meetmete kehtestamisel tuleks vaadata ka mõju spekulatiivsele turule. 12-15 aastat tagasi oli vahva aeg, kus kinnisvara hinnad kasvasid nii kiiresti, et noored võtsid oma kodu ostmiseks omaosaluse jagu õppelaenu (riigi tagatisel, madal intress) + kodulaenu (madal marginaal), vajadusel läks vanemate kinnisvara lisatagatisena ja edasi jäi ainult korterisse üürnikud otsida ja oodata kuni väärtus kasvab. Lisaks andis riik veel laenuintressilt tulumaksu tagasi ja üüritulult keegi tulumaksu ei maksnud. Sellist aega vist ka päris tagasi ei tahaks.

    Kodulaenu intresside tulumaksuvabastus on tegelikult see meede, mis kunagi loodi turutõrke (kõrge euribor + laenumarginaalid) eemaldamiseks. Pered said laenu võtta teadmisega, et järgmisel aastal saab 20% (esialgu isegi 26%) intressikulust tagasi. Nüüd on seda tulumaksuvabastuse piirsummat aasta aastalt madalamaks toodud, sest tänaseks enam turutõrget ei eksisteeri – buumi ajal olid marginaalid olematud ja pärast seda kukkus euribor negatiivseks.
    Kui uskuda seda väidet, et riik peaks aitama noortel peredel kuidagi isiklikku kodu soetada, siis kodulaenu intresside tulumaksuvabastuse mehhanism on endiselt olemas, mis seda eesmärki võiks aidata täita. Küsimus on lihtsalt selles, kuhumaani (piirsumma, %) seda latti tõsta. Iga uus meede (käendused vms.) tekitaks turul pigem segadust ja oleks ühtlasi ka administratiivselt koormavam.
    Aga kui võrrelda, mis tingimustel anti laenu enne buumi kui see tulumaksuvabastus kehtestati, siis tollal oli alla 5% intressiga vist üldse raske mingit laenu saada ja omaosaluse 10-20%-st võis ainult unistada. Sellega võrreldes pole praegusel laenuturul häda midagi.

    1. Väga hea põhjalik kommentaar. Lihtsalt täienduseks selle “oma kodu pole investeering” teema juurde, et oma kodu võib muidugi olla majanduslikult mõistlik valik ja taktikaliselt lähendes ka investeering. Näiteks kui osta laste kasvatamise ajaks suur kodu ja hiljem selle asemel kaks väiksemat pinda (üks elamiseks ning teine üüriks), on see investeering. Kui klammerduda ka vanaduspäevil ammu vajadustele suureks jäänud kodu külge, “et oleks lastele midagi pärandada”, ei ole see investeering, vaid sageli lagunev lisakulu.
      Samuti on see väide toodud punkti juures, kus räägin liiga suure summa laenamisest. Nagu öeldud, võib oma kodu ostmine olla majanduslikult mõttekas, aga enamasti pole mõttekas kalleima võimaliku eluaseme ostmine. Näiteks meil elukaaslasega maksab praegune (suhteliselt uus ja avar) kodu üle kolme korra vähem, kui maksimaalne võimalik laenusumma on ning me ei näe mingit mõtet endale kallimat kohustust kaela võtta. Kuus on kohustuste vahe hüpoteetilise kalleima variandiga juba ainuüksi laenumakse arvelt üle 500 euro (potentsiaalne kõrvalkulude vahe veel lisaks) ja eelistame iga kell selle kas maha reisida, investeerida vmt moel kasutada.

      1. Üks variant, mida võib kasutada näiteks igakuiste kulutuste hindamisel, on see, et kodulaenu põhiosa makse lugeda investeeringuks ja intressimakse kuluks.
        Jah, kinnisvarasse investeeritud raha ei pruugi tingimata kasvada või kasvab väga aeglaselt, aga kui sa arvestad igas kuus oma netoväärtust, siis selles valemis kasvab su netoväärtus iga kuu põhiosa tagasimakse võrra.

        Netoväärtuse printsiibi järgi ei ole ka üle oma võimete laenamine tingimata halb, sest isegi kui laenumakse on väga suur, siis puhtalt netoväärtuse järgi on suur laenu (põhiosa) makse mõistlikum kulutus kui reisimine või jääkohv 🙂 Küll aga tähendab suurem kinnisvara ka suuremaid jooksvaid kulutusi alates sellest, et kõik kommunaalkulud on kallimad ja see tähendab, et vaba raha jääb vähem, mida veel netoväärtuse suurendamiseks suunata.

  2. Ei peaks muidugi laenu võtmine liiga lihtne olema ja mõttekäiguga igati nõus. Probleem on hoopis, et maale kinnisvara ostmiseks või maja ehitamiseks ei saa laenu (kui just Tallinnas topeltväärtusega kinnisvara pole tagatiseks anda)!

    1. Mulle on ka kõrvu jäänud, et pangad maakohas asuvate majade jaoks ei anna laenu. Kas tõesti on suht null võimalust laenusaamiseks või oleneb see maja seisukorrast (need lood, mida olen kuulnud, olid renoveerimist vajavatest majadest)?

      1. Nt LHV-l on tingimustes täpselt öeldud, et laenu otstarve võib olla järgnev: “Heas seisukorras ja likviidne kinnisvara Tallinnas, Tartus või nende lähiümbruses. Samuti ka Viljandis, Pärnus ja Rakveres.” Teistel (suurematel) pankadel on vist piirkonnal vähem piiranguid, aga seda rangemad ollakse ilmselt seisukorra ning likviidsuse osas.

        1. LHV pole võib-olla kõige õigem pank, millele viidata. LHV hakkas kodulaenu pakkuma väga hiljuti ja nende esindused on ainult Tallinnas ja Tartus, mistõttu neil ei ole ka teistest piirkondadest väga palju kliente.

          Kodulaenu pakkumise vajadus tulebki neil minu meelest sellest, et raske on jaeklienti endale meelitada, kui sa pakud kõiki pangateenuseid, aga kodulaenu mitte. Suured rootsi pangad jälle eeldavad, et kui sa oled nende kodulaenuklient, siis ka palk laekub sinna panka ja heal juhul tarbid ka muid teenuseid nagu krediitkaart ja kindlustus. Ehk siis – kodulaenu teenus on LHV jaoks minu meelest pigem fookusega jaekliendi hoidmisele, mitte uute jaeklientide võitmiseks.

          Regionaalse turutõkke teemal on parem näide hoopis Narva – kiirelt kahaneva elanikkonnaga suur linn, mille eluasemefond koosneb lõviosas nõukogude ajal ehitatud paneelelamutest. Kuna kinnisvara- ja üüriturg on odav, siis on keeruline tänapäevase ehitushinnaga uusi kortereid müüja. Arendajatel isegi mingit huvi oleks, aga pangad ei anna arendajatele laenu. Samas on ka kodulaenu raske saada, sest kohalike ametlik palgatase on madal ja riske hinnatakse kõrgemaks. Sellised Tallinnas-Tartus levinud kombinatsioonid, kus arendaja saab laenu kortermaja ehitamiseks ja siis pakub pank soodsa marginaaliga laenu sellesama kortermaja korterite ostjatele (panga jaoks win-win, intressid tulevad mõlemalt poolt koju), Narvas lihtsalt ei ole seni toiminud.

  3. Kusjuures iseenesest ma saan aru, et kuhugi metsade vahele maja soetamiseks ei saagi pank anda 2,5 %, intressiga laenu, sest sellise kinnisvara likviidsus on nii palju väiksem. Aga et ainus võimalus on kahekohalise intressiga väikelaen, ei tundu ka mõistlik.
    Samamoodi arendajatele laenuandmine. Jaak Roosaare just hiljuti pakkus blogis võimalust finantseerida Scandiumi järgmist kortermaja Elvas, kuhu pank laenu ei pidavat andma. Elva asub 25 km Tartust ja kogub elukeskkonnana järjest populaarsust, järgmise 10 aasta jooksul on seal eeldusi ägedateks arenguteks, ehk et potentsiaali peaks olema rohkem kui riski ka panga jaoks.
    Huvitav tegelikult, et sellest probleemist ja võimalikest lahendustest nii vähe juttu on olnud. Kas saaks riik regionaalarengu egiidi all tõesti lisagarantiisid pakkuda või erasektor mõne uue algatusega välja tulla nt.

  4. Üks asi on see, et pank ei taha anda väljaspool Tallinnat ja Tartut kodulaenu, kuid kui nad on nõus andma, siis paraku tahavad nad suuremat omaosalust. Ise ostsime 2015a alguses kodu Kuressaarde ning meilt nõuti 30% sissemakseks. Põhjenduseks toodi see, et korter ei asu “suur”linnas ning Saaremaa palgad on väiksemad ja pank peab end rohkem kindlustama. Ja kui siis tööl või kusagil vanemate inimestega jutuks läks, see et ostsime 30a pangalaenuga omale kodu, siis enamus ohhetas ja ahhetas, et kuidas me küll julgeme ja, et vanasti oli ikka lihtsam, elamised tulid tööga kaasa. Seega saan ma praegu noorte ängistusest väga hästi aru. Ma ei kujuta küll mitte kuidagi ette, kuidas peaks väikelinna palgataseme, siinse üüritaseme ja elukalliduse kõrvalt eluaseme sissemakseks raha kõrvale panema. Kõike ei tasu alati vaadata suure linna pildis, vahel võiks vaadata ka suurematest linnadest väljapoole.

      1. Ise ei ole Kredexit kasutanud, seega ei tea mis tingimustel ta vastu tuleks ja seda kasutada saaks. Seal on vist mingi hariduse ja vanuse ja laste nõue? Lisaks peab Kredexile ka endile midagi maksma, kui seda kasutada?

        Paraku aga on noortel raske laenud saada, kui ei ole just vanemate elukohta tagatiseks panna või pole kusagilt pärandust saanud. Eriti koomiline on see, et enamasti on üürid tunduvalt kallimad, kui laenumaksed aga seda millegi pärast pank ei arvesta. Nt ise ostsime 5 toalise korteri koos sauna ja kaminaruumiga – panga laen kuus on 150.- samas kui 1-toaliste korterite üürid hakkavad 200.-

  5. Kredexi osas – tegelikult pangad ise otsustavad, kas nad lubavad Kredexit kasutada või mitte. Omast kogemusest, kes me hiljuti maale kodu soetasime, siis üks suur Rootsi pank andis telefonitsi teada, et “sellisele objektile nad Kredexit ei rakenda”, ehkki me mõlemad olime igati noore spetsialisti toetust väärivad. Edasi sai jutt minna ainult 30% sissemakse pealt või lisatagatisega.
    Vaatasin kerge irooniaga siis selle panga ettekannet eluasemelaenude teemal, kus statistika väljendas, et Kredexi käendusega ostetakse peamiselt kortereid ja sellest väljaspool Tartu-Tallinnat vaid 19% – see osa, millele nad ise bloki peale panevad, polnud kuidagi kajastatud 🙂

    1. Tohoh, see on tõesti uudis ja Kredexi ega suuremate pankade lehtedel selle kohta mingit infot ka pole (Swedi lehel on ainult krüptiline lause: “KredExi käenduse tagatisena kasutamise vajalikkus lepitakse kokku panga ja laenusaaja vahel”). Kõlab natuke nagu see ettevõtluskonto idee, mis riigil hiljuti oli ja mis samuti seetõttu läbi kukkus, et ükski pank polnud nõus seda võimalust ka pakkuma hakkama.

  6. Sai ka hiljuti vaadatud Tartus korralike kortereid (mitte lagunevaid, kõrge kulu ja remonti vajuvaid iidseid paneele ja puumaju) – millel väärtus ka püsiks ja ei oleks vaja kohe varsti suurt omapoolset investeeringut. Majad jäivad üldse kõrvale – nende hinnad on astronoomilised.

    Miinimum millega tuleb arvestada on ~70-80k alates 30m2.

    ~16k omafinantseeringut 20% puhul.

    Järgneb üle 60k laen mille puhul maksad enam vähem 20% jagu pangale intressi.

    See tulumaksuvaba miinimumi tagasi saamine on täiesti kasutu – kuna sellise laenu võtmiseks peab palk juba piisavalt suur olema ja tõenäoliselt on sul juba tulumaksuvaba summa ületatud ja tagasi ei saa midagi.

    Kredexi raames võiks pigem olla ka võimalus intressivaba laenu jaoks – kasvõi riigi poolne laenusüsteem – riik saab 100% raha tagasi ja noor saab võimaluse esimese kodu soetamiseks intressivabalt – või fikseeritud madal intress – 0.1-0.2%.

    Aga 2-3.5% intressid pankades on tapvalt suured.

    1. Ma hästi ei saa aru loogikast, et riik saab 100% raha tagasi. Näiteks riigi poolt tagatud õppelaenu puhul justnimelt riik on see viimane, kes peab kõigi võlglastega tegelema ning laene ka korstnasse kirjutama.
      Sinu ootused korterile on igati mõistlikud – isegi elementaarsed – aga Eesti tingimustes pole realistlik, et see peaks olema miinimumtase, mis igale noorele esimeseks eluasemeks tagatakse. Me pole ühiskondlikult sellisel tasemel, et seda kanda. Rääkimata sellest, millist mõju võib see kinnisvaraturule tuua (kasvõi selle, et noorte laene käendavate vanemate maksumaksjate enda kinnisvarahind jääks kannatajaks).
      Kuna vähemalt Tartus kinnisvara otsides peaks enamik noori ühel või teisel moel Kredexi käenduse alla mahtuma, ei tundu 10-protsendiline “sisenemistasu” mulle just ebamõistlikult kõrge. Samuti on intressid praegu isegi võrdlemisi madalad – erinevalt kasvõi eelmainitet õppelaenust, kus pankadel endal võlglastega sebimist ega riski pole, aga intressid on siiani 5%.

    2. Veel – ma saan inimlikult muidugi sellest soovist aru ja üksikisiku tasandil võib see kõik tunduda igati mõistlik. Teisalt kujutan ette, kui palju ohu- ja kuritarvituskohti mingi ülisoodne riigipoolne süsteem kaasa tooks. Kasvõi selleni välja, et tingimustele vastavaid noori saab tankistidena kasutada, et olematu kuluga kinnisvara kokku roobitseda.

Ütle sõna sekka