Aidake rumalukest, ehk DUO Loftidest

Sattusin järjekordse kinnisvaraarenduse müügišedöövri peale ning tahtsin kogenenumatele hoiatuseks kirja panna väikese kinnisvarasõnastiku algajatele. Teate küll neid arenduste punnitatud kauniskirjeldusi, kus “optimaalne ruumikasutus” tähendab sellist planeeringut, et vägisi veidi laiemat koridori meenutavas “elutoas” mahub pliidi kõrvale diivan ka (ja samast pliidi kõrvalt läheb uks nii vannituppa kui magamistuppa). Või kus “moodsam keskkond” tähendab väljaarendamata põlluküla. 

Läksin inspiratsiooni kogumiseks oma lemmikarenduste lehti läbi sirvima, aga takerdusin peaaegu kohe vanale heale DUO Loftide lehele, kus iga teine lause tekitas tahtmise pea läbi lauaplaadi peksta kukalt kratsida.

Äkki on siingi lugejate hulgas keegi, kes on sinna pinna ostnud või tahab seda teha ning kummutaks mõned mu suurimad küsimused selle imelise investeerimisobjektiga seoses. Mulle endale tundub, et lehel on nii palju küsitavusi ja vasturääkivusi, et paneb lihtsalt aju valutama, aga äkki on asi minu pisikeses hapras peakeseses (bhahah) ning kõigele leidub väga loogiline ammendav selgitus.

Hakkame poolkonstruktiivse kriitikavooruga siis pihta.

1. Tundmatu mõõtmega kõrvalkulud

Majas paikneb terve rodu luksuslikke, eksklusiivseid ja igas mõttes imelisi ühispindu.

Fuajees paiknev hubane kohvik, privaatne kino ja eksklusiivselt elanikele mõeldud jõusaal loovad tervikliku elukeskonna ja pakuvad ainulaadset luksust.

Kes ja mille alusel tasub nendega kaasnevad kulud? Ilma neid teadmata on ju võimatu ka loodetavat tootlust arvutada.

2. Kes Tartus selliseid üüre maksma hakkab?

Kõige pisemate kööktubade hinnad algavad hoones umbes 70 tuhandest eurost, suuremad korterid küündivad 140ni, aga erineva suuruse ja eksklusiivsuse astmega 1-toalise saab igal juhul kätte 70-100K ringis. Pigem on tegemist pindadega, kus elab üksik inimene või väga harmooniline paarike.

Võttes nüüd arvutuse aluseks kasvõi selle 70K hinna, peaks pikaajalise üürniku puhul igakuine puhastulu pärast kõiki kulusid, mööblit, makse jmt olema vähemalt 466 eurot, et teenida 8-protsendilist tulu. Nagu öeldud, on maja ühispindade lisakulud tundmatu mõõde. Igal juhul peaks üür ka kõige väiksema kööktoa puhul küündima siis pigem 600 euro kanti.

Selle eest saab Tartu südalinnas ikka kõikvõimaliku koore sees sobrada – vanalinnas leiab selles hinnaklassis nii suuremaid 1-, 2- kui 3-toalisi kortereid. Täiesti südalinnas saab uues majas täismõõtmelise 1-toalise (noh, sellise 40-ruuduse) kätte pigem 400 euro eest.

3. Millal Tartu tudengid ja õppejõud kõik nii rikkaks said?

Arenduse lehel on korduvalt rõhutatud, et Tartu on täis tudengeid ning (välis)õppejõude, kelle janu eksklusiivsete üüripindade järgi on täiesti rahuldamata.

Tartu on Eesti suurim ülikoolilinn, kus tudeerib ca 15 000 üliõpilast Eestist ja välisriikidest. Ühiselamute kohtadele on pikad järjekorrad ja üüriturul valitseb kvaliteetsete pindade defitsiit.

Sedaet… 1-kohalise toa üür Raatuse ühikas on 100 eurot, 2-kohalise hind 160 eurot kuus (voodikoha hind vastavalt 80 eurot). See ei kõla just sama sihtrühmana, kes jääks ühikajärjekorras ukse taha ning mõtleks, et fck it, lähen üürin siis ühe Duo lofti – ongi hea lähedal üle tee Zavoodis käia…

4. Lühiajalise üüri müstiline nõudlus ning tootlus

Esilehel lubatakse investeeringu tootluseks üle 20%! Pikaajalise üüri puhul tähendaks see selle sama 70K köötoa kohta igakuist puhastulu 1166 eurot. Lihtsalt võrdluseks mainin ära, et kõige kallim üüripind Tartus on praegu terve Tähtveres asuv villa 1500-eurose üüriga.

Investorite alalehel on siiski välja toodud, et suurimat tootlust lubatakse lühiajalise üüriga. Seal on tootluseks välja hõigatud ka juba kuni 21%!

Selge, tootlus on üle 20%, aga kuni 21% – tundub, et keegi on teinud mõned väga täpsed arvutused… 😀 

Igatahes lubatakse, et tänu jõusaalile, privaatsele kinole (mille kasutamise kord on endiselt selgusetu), kohvikule ja päikeseterrassile saab DUOst ka Tartu atraktiivseim sihtkoht lühiajalistele majutusklientidele. Ma küll ei näe, millised on need pöörased hüved, mis kaaluks üles näiteks enamiku südalinna hotelle (mis talvehooajal oma hinnad ikka mudamadalaks lasevad ning tagatipuks hommikul süüagi pakuvad), aga mängime veel natuke kaasa.

Tehes lühiajalist üüriäri AirBnb ja Bookingu vahendusel, on võimalik investoril saavutada rohkem kui 20% tootlust ning kasutades meie partnerite abi, jätta kogu igapäevane asjaajamine professionaalse operaatori hooleks!

Läksin vaatasin ka pakutava professionaalse operaatori infot ning enamik sealset “analüüsi” räägib vaid sellest, et Tartus taoliste pindade pakkumist praegu pole. Üksi argumentidest ei veena mind, et nõudlust oleks. Vähemalt mitte 75% täituvusega hinnaklassis 60-75 eurot öö (sealjuures lubatakse 20 m2 pinna peale ära toppida lausa kolm külalist). Kirsiks tordil on haldusteenuse tasu 18% külaliskorteri käibest ja netotootlust lubatakse isegi nii roosiliste arvutustega pigem 10-12 protsenti.

Võrdluseks leiab suvaliseks jaanuari lõpu nädalavahetuseks Airbnb’st südalinna üliheas korras, aga palju suuremaid superhostiga kortereid hinnaklassis 50-60 eurot/öö, sealjuures on enamik kuupäevi vabad broneerimiseks nii kaugele, kui silm ulatub.

5. Nii eksklusiivne ongi vä?

Lõpetuseks on neid eksklusiivseid pindu maja peale kokku müügis 112!!! See ajab paratamatult ühte tüüpi pindade pakkumise seal konkreetses piirkonnas nii üles, et erilisest eksklusiivsusest ei saa igatahes rääkida.

Seega kõik head selgitused, ümberarvutused ning muu sisekaemus on igati oodatud. Äkki see ikka on imeline võimalus ja ma lihtsalt ei saa heast diilist isegi siis aru, kui see mulle koju kätte tuuakse. 

3 thoughts on “Aidake rumalukest, ehk DUO Loftidest

  1. “Privaatne jõusaal” on selline teema, mis on minu meelest reeglina kõvasti ülehinnatud.
    Selleks, et normaalselt konkureerida päris spordiklubidega, tuleb sinna jõusaali (suurus + seadmete kvaliteet) päris korralikult investeerida ja üldiselt ei ole sellel mõtet. Spordiklubid Eestis on jõudnud sellele tasemele, et suudavad kliendile pakkuda päris head lisandväärtust ja erinevaid jõusaal+rühmatreening+ujula+saun combosid mõistliku hinna eest. Samuti on neid üle linna laiali (Tallinnas ja Tartus) nii et trenni minek võib tähendada pigem väikest jalutuskäiku või 2 bussipeatust sõitu, mitte ummikus istumist, et teise linna otsa trenni jõuda.
    Ja need väikesed privaatjõusaalid on alati sellised, kust midagi on puudu – kas ei ole mõistlikke kergeid kange või siis mingeid trenažööre, mida sul suures jõusaalis on võimalik kasutada. Rahalises mõttes on tegemist väga ebamõistliku investeeringuga ning trennitegemise mõttes on see ka pigem hädavariant, mitte kellegi esimene eelistus.

    1. See on tõesti asi, mis võiks äärmisel juhul ahvatleda välismaalasest lühiajalist külalist, kellel pole a’la MyFitnessi paketti, millele 600 meetri kaugusel üks koduklubiväline külastus juurde võtta. Ja isegi siis on see pigem selline hädavariant nagu hotellide jõusaalidki.
      DUOst otse üle jõe asuvad nii ülikooli spordiklubi kui Lemon Gym, kus saab jõusaalipaketi vaid 20 euroga kuus (ja ülikooli spordiklubis on ka kergejõustikuhall ning sada muud meelelahutust).

  2. Samal põhjusel ei ole mina soovinud oma raha sinna paigutada. Jaak ja Kalle on mitu korda kraest kinni haaranud ja tutvustanud seda ägedat investeerimisvõimalust, aga ma ei usu, et need numbrid lõpuks kokku jooksevad. Eriti kui lähiaastatel peaks tulema majanduslangus, siis ei jookse enam ükski neist numbritest kokku.

Ütle sõna sekka