Aidake rumalukest, ehk DUO Loftidest

Sattusin järjekordse kinnisvaraarenduse müügišedöövri peale ning tahtsin kogenenumatele hoiatuseks kirja panna väikese kinnisvarasõnastiku algajatele. Teate küll neid arenduste punnitatud kauniskirjeldusi, kus “optimaalne ruumikasutus” tähendab sellist planeeringut, et vägisi veidi laiemat koridori meenutavas “elutoas” mahub pliidi kõrvale diivan ka (ja samast pliidi kõrvalt läheb uks nii vannituppa kui magamistuppa). Või kus “moodsam keskkond” tähendab väljaarendamata põlluküla. 

Läksin inspiratsiooni kogumiseks oma lemmikarenduste lehti läbi sirvima, aga takerdusin peaaegu kohe vanale heale DUO Loftide lehele, kus iga teine lause tekitas tahtmise pea läbi lauaplaadi peksta kukalt kratsida.

Äkki on siingi lugejate hulgas keegi, kes on sinna pinna ostnud või tahab seda teha ning kummutaks mõned mu suurimad küsimused selle imelise investeerimisobjektiga seoses. Mulle endale tundub, et lehel on nii palju küsitavusi ja vasturääkivusi, et paneb lihtsalt aju valutama, aga äkki on asi minu pisikeses hapras peakeseses (bhahah) ning kõigele leidub väga loogiline ammendav selgitus.

Hakkame poolkonstruktiivse kriitikavooruga siis pihta.

1. Tundmatu mõõtmega kõrvalkulud

Majas paikneb terve rodu luksuslikke, eksklusiivseid ja igas mõttes imelisi ühispindu.

Fuajees paiknev hubane kohvik, privaatne kino ja eksklusiivselt elanikele mõeldud jõusaal loovad tervikliku elukeskonna ja pakuvad ainulaadset luksust.

Kes ja mille alusel tasub nendega kaasnevad kulud? Ilma neid teadmata on ju võimatu ka loodetavat tootlust arvutada.

2. Kes Tartus selliseid üüre maksma hakkab?

Kõige pisemate kööktubade hinnad algavad hoones umbes 70 tuhandest eurost, suuremad korterid küündivad 140ni, aga erineva suuruse ja eksklusiivsuse astmega 1-toalise saab igal juhul kätte 70-100K ringis. Pigem on tegemist pindadega, kus elab üksik inimene või väga harmooniline paarike.

Võttes nüüd arvutuse aluseks kasvõi selle 70K hinna, peaks pikaajalise üürniku puhul igakuine puhastulu pärast kõiki kulusid, mööblit, makse jmt olema vähemalt 466 eurot, et teenida 8-protsendilist tulu. Nagu öeldud, on maja ühispindade lisakulud tundmatu mõõde. Igal juhul peaks üür ka kõige väiksema kööktoa puhul küündima siis pigem 600 euro kanti.

Selle eest saab Tartu südalinnas ikka kõikvõimaliku koore sees sobrada – vanalinnas leiab selles hinnaklassis nii suuremaid 1-, 2- kui 3-toalisi kortereid. Täiesti südalinnas saab uues majas täismõõtmelise 1-toalise (noh, sellise 40-ruuduse) kätte pigem 400 euro eest.

3. Millal Tartu tudengid ja õppejõud kõik nii rikkaks said?

Arenduse lehel on korduvalt rõhutatud, et Tartu on täis tudengeid ning (välis)õppejõude, kelle janu eksklusiivsete üüripindade järgi on täiesti rahuldamata.

Tartu on Eesti suurim ülikoolilinn, kus tudeerib ca 15 000 üliõpilast Eestist ja välisriikidest. Ühiselamute kohtadele on pikad järjekorrad ja üüriturul valitseb kvaliteetsete pindade defitsiit.

Sedaet… 1-kohalise toa üür Raatuse ühikas on 100 eurot, 2-kohalise hind 160 eurot kuus (voodikoha hind vastavalt 80 eurot). See ei kõla just sama sihtrühmana, kes jääks ühikajärjekorras ukse taha ning mõtleks, et fck it, lähen üürin siis ühe Duo lofti – ongi hea lähedal üle tee Zavoodis käia…

4. Lühiajalise üüri müstiline nõudlus ning tootlus

Esilehel lubatakse investeeringu tootluseks üle 20%! Pikaajalise üüri puhul tähendaks see selle sama 70K köötoa kohta igakuist puhastulu 1166 eurot. Lihtsalt võrdluseks mainin ära, et kõige kallim üüripind Tartus on praegu terve Tähtveres asuv villa 1500-eurose üüriga.

Investorite alalehel on siiski välja toodud, et suurimat tootlust lubatakse lühiajalise üüriga. Seal on tootluseks välja hõigatud ka juba kuni 21%!

Selge, tootlus on üle 20%, aga kuni 21% – tundub, et keegi on teinud mõned väga täpsed arvutused… 😀 

Igatahes lubatakse, et tänu jõusaalile, privaatsele kinole (mille kasutamise kord on endiselt selgusetu), kohvikule ja päikeseterrassile saab DUOst ka Tartu atraktiivseim sihtkoht lühiajalistele majutusklientidele. Ma küll ei näe, millised on need pöörased hüved, mis kaaluks üles näiteks enamiku südalinna hotelle (mis talvehooajal oma hinnad ikka mudamadalaks lasevad ning tagatipuks hommikul süüagi pakuvad), aga mängime veel natuke kaasa.

Tehes lühiajalist üüriäri AirBnb ja Bookingu vahendusel, on võimalik investoril saavutada rohkem kui 20% tootlust ning kasutades meie partnerite abi, jätta kogu igapäevane asjaajamine professionaalse operaatori hooleks!

Läksin vaatasin ka pakutava professionaalse operaatori infot ning enamik sealset “analüüsi” räägib vaid sellest, et Tartus taoliste pindade pakkumist praegu pole. Üksi argumentidest ei veena mind, et nõudlust oleks. Vähemalt mitte 75% täituvusega hinnaklassis 60-75 eurot öö (sealjuures lubatakse 20 m2 pinna peale ära toppida lausa kolm külalist). Kirsiks tordil on haldusteenuse tasu 18% külaliskorteri käibest ja netotootlust lubatakse isegi nii roosiliste arvutustega pigem 10-12 protsenti.

Võrdluseks leiab suvaliseks jaanuari lõpu nädalavahetuseks Airbnb’st südalinna üliheas korras, aga palju suuremaid superhostiga kortereid hinnaklassis 50-60 eurot/öö, sealjuures on enamik kuupäevi vabad broneerimiseks nii kaugele, kui silm ulatub.

5. Nii eksklusiivne ongi vä?

Lõpetuseks on neid eksklusiivseid pindu maja peale kokku müügis 112!!! See ajab paratamatult ühte tüüpi pindade pakkumise seal konkreetses piirkonnas nii üles, et erilisest eksklusiivsusest ei saa igatahes rääkida.

Seega kõik head selgitused, ümberarvutused ning muu sisekaemus on igati oodatud. Äkki see ikka on imeline võimalus ja ma lihtsalt ei saa heast diilist isegi siis aru, kui see mulle koju kätte tuuakse. 

Repliigi repliik, ehk noortel on korterite ostmiseks just piisavalt tuge

Sattusin Eesti Päevalehest lugema tubli noore koolikirjandit teemal: “Noored vajavad korteri ostmiseks tuge”. Esiteks lõi minus vemmeldama keskkooliaegse emakeeleõpetaja vaim, sest oleksin tahtnud lennult haarata punase geelpliiatsi ning tormata lahingusse kõikvõimalikke õhku visatud väidete ja lõpetamata lausetega. Lihtsalt üks stiilinäide:

“Ent kui anda töötavatele noortele võimalus soetada korter, on neil rohkem motivatsiooni.”

Kes on noortelt soetamise võimaluse ära võtnud? Kuhu kadus motivatsioon? Kas üldse eksisteerib motivatsiooni ilma sihita? Ja kas Ernesto ning Blanca vahel puhkevad armusädemed? Kõik see ja enamgi veel homses telenovelas “Kinnisvarakired veeklaasis”. 

Täie tõsiduse juurde tagasi tulles kurdab noor(?) sulesepp, et noortel on raske korterit osta, sest pangad on karmid ning sissemakset on raske koguda. Samuti on surematu oraakel – tema ema – paljastanud, et kümmekond aastat tagasi anti laenu hoopis kergemalt. Eeldan, et kümnekonna aasta taguse aja all mõeldakse buumiaega, kui pangad inimestele laenuraha otse tänaval pihku surusid ning kinnisvaraturul käis ennenägematu ostupidu. Selle tagajärgi helbime kollektiivselt siiamaani.

Mis puudutab ettepanekut luua programme, mis hõlbustaksid noortel korterit soetada, võin paljastada, et selline programm on Kredexi käenduse näol täitsa olemas. Jah, korterivõtmeid ei anta lihtsalt töökoha omamise eest pihku, aga sissemakse kogumisel on suur vahe, kas kokku on vaja ajada 10 või 20 protsenti ostuhinnast.

Muidugi pole ka 10-protsendise sissemakse kokkukogumine naljaasi – tean seda omast kogemusest, kui visalt see summa koguneb üürikorteri ning õppelaenu maksmise kõrvalt. Samas ei kujutaks ma ette, et sissemakset üldse vaja poleks või see täiesti minimaalne oleks. Mis oleks selle peamised ohukohad: 

  • Liiga kergekäeline laenamine – see on suht ilmselge, et kui “isiklikku” korterisse on võimalik olematute kuludega elama asuda kohe, kui sul ettenähtud aeg tööl käidud on (kui ka see tingimus autori meelest liiga piirav pole), hakatakse seda valikut hoopis vähem läbi kaaluma. Samuti jõutaks korteriostuni hoopis varem (= väiksema elukogemusega). Samas ei pruugi kehvast tehingust hiljem sugugi nii lihtne lahti saada olla, kui seda kaela võtta oli. Lisaks hakkaks laenud ilmselt rohkem hapuks minema ja see paneks korraliku halduskoormuse nii pankadele kui käendajatele (riik? Kredex?)
  • Liiga suure summa laenamine – sissemakse kogumine paneb praegu piiri ette sellele, kui suur ja kallis korter omale esiteks üldse ostetakse. On ju suur vahe, kas korjata näiteks 4000 eurot või 12 000 eurot – soodsama korteri saab kiiremini n-ö kätte ning see hoiab ka laenukoormus kontrolli all. Piiranguteta laenusaamine soodustaks kalleima võimaliku eluaseme soetamist, mille alla oma laenuvõimekuse ning miks mitte ka säästmisvõimekuse kinnipanek ei ole majanduslikult mõttekas (sest oma kodu ju pole investeering).
  • “Tasuta raha” mõju kinnisvaraturule üleüldiselt – ma juba mainisin, mis viimane rahaloopimine kaasa tõi. Kas ma pean veel midagi lisama? Laenuturul piirangu kaotamine ajaks hinnad rallima, mis poleks kasulik ka neile noortele endile, sest nad peaksid selle korteri ju ikkagi kinni maksma.

Kindlasti on veel mingeid aspekte, mis mul kerkiva vererõhu kohinas isegi meelde ei tulnud, aga kokkuvõttes ma ütleks, et meil on noortele “oma koduni jõudmiseks” täpselt piisaval määral abi. Kinnisvara omamine pole inimõigus, vaid suures osas vastutus ning kohustus, mida ei saa liiga kergekäeliselt välja jagada. 

Kuidas teile tundub? Kas praegused nõuded on karmid, parajad või võiks olla veelgi karmimad? 

TARGUTAN TARBIMISEST: eluase

targutantarbimisest

Andunud fännide tungival soovin üritan kirja saada isiklikud majandamispõhimõtted, kuigi iseendale tundub see kõik nii lihtne talupojatarkus, et isegi piinlik on nendega siia niimoodi lehvitama tulla. Üritasin esialgu küll kirja saada säästunippe, aga sellised “osta pool kana, tee sellest viite eri rooga ja ülejäänu(!?!) sügavkülmuta vanakuradi vanaema juubelini” tarkusi mul niikuinii jagada ei ole.

Ma usun hoopis rohkem sellesse, et inimene ise mõtleb enda jaoks selgeks, milliseid vajadusi, elumõnusid ning kvaliteedinõudmisi ta rahuldada tahab ning loob endale süsteemi iseenda võimluste ning prioriteetide sees. Lihtsalt oluline on endale aru anda, et väga vähesed tarbimisvalikud meie elus on paratamatus ja need enamasti justnimelt on valikud. 

Suurem osa minu majandamismaneere pärinevad juba tudengiajast, kui arveldasin aasta peale jaotatud õppelaenu ning vanematelt saadava igakuise toetusega. Mingis mõttes oli see raha planeerimise õppimiseks eriti hea mudel, sest iga-aastane õppelaenu baas arendas pikaajalist planeerimist ja samas andis ebaregulaarsete kulutuste osas mänguruumi. 

Säästunippidest rääkides on kombeks alustada peaaegu klišee-staatusse langenud igapäevase latte-kohvi näitega, ehk rõhutakse väikestele kulutustele. Minu meelest on igapäevaste otsuste kõrval vähemalt sama olulised ka suured otsused, ehk teen otsa lahti kõige suurema kulutusega, milleks on eluase.

Üüripind

Enamik meist alustab oma iseseisvat elu siiski üüripinnalt ja fikseeritud kuueelarve puhul on see peamine koht, mille arvelt vabastada raha muuks meelelahutuseks, säästmiseks või investeerimiseks. Ehkki kinnisvaraportaale vaadates võib tunduda, et suuremates linnades sööstavad hinnad täiskiirusel taeva poole, eksisteerib paralleelselt avaliku üürituruga ka hoopis mõistlikuma tasemega üürimaailm. Ma olen ise elu jooksul päris palju üürikortereid vahetanud, aga pole kunagi elanud turuhinnaga korteris, rääkimata maakleritasu maksmisest.

Nimelt käivad parimad korterid käest kätte, mõnedes pole omanik viitsinud üüri tõsta juba krooniajast saadik, hoolimata sellest, et esialgse lepingu päevilt ei ela korteris enam hingelistki. Kuidas selliseid kortereid leida? Tutvuste kaudu muidugi – kuula maad, ega sõprade või sõprade sõprade hulgas pole keegi eluaset vahetamas või korterinaabri otsingutel. Suur osa üürileandjatest eelistab pikaajalist minimaalse pingutusega üürisuhet maksimaalsele võimalikule kasule.

Üüripinna puhul olen lähtunud ennekõike funktsionaalsusest, ehk asukohast ja suhteliselt minimaalsetest tingimustest. Pole mõtet maksta ülistiilselt disainitud korteri eest, kui see suure üürikulu tõttu isikliku kodu soetamist näiteks aastaid edasi lükkab. Pealegi annavad oma asjad ning veidi sättimist esialgu trööstituna tundunud pinnale enamasti hoobilt palju juurde.

Isiklik eluase

Eestlastele on omane suhteliselt romantiseeriv lähenemine kinnisvarale, ehk kodu ostetakse igavesest ajast igavesti, põlvest põlve, aamen. Ma ise liigset emotsionaalset sidet kodu kui hoonega ei evi ning usun sellesse, et kodu teevad siiski inimesed (ning valitud esemed). Mujal maailmas on funktsionaalne lähenemine kodule ka rohkem levinud ning eluaset vahetatakse vastavalt eluetapi vajadustele üsna lihtsalt.

Kui võimalik, on Eestis enamasti soodsam oma eluaset omada, aga minu nägemuses tasub vähemalt esialgu lahti lasta sellest “siin murutanumal saavad minu laste jalakesed tatsuma” kujutluspildist ja osta lihtsalt mõistlik hinna-kvaliteedi-asukoha jmt parameetritega kodu. Kindlasti pole mõtet osta nii kallist pinda, kui pank vähegi laseb, vaid hoida koduga kaasnevad kohustuslikud kulud (nii laenumakse, kommunaalide, kaasnevate transpordikulude kui hilisema remondikulu mõttes) madalad.

Kindlasti pole mõtet tormata trendikatesse piirkondadesse (a’la Supilinn või Kalamaja), kus kinnisvara hinna tõusuruum on juba ammendunud või isegi varuga ette laenatud (ehk mullis). Vaata neid piirkondi, mis on logistiliselt heas asukohas, aga (veel) hipsterite laine ette jõudnud pole – seal hakkab lähiajal ilmselt kiire arendus pihta. Näiteks Tartu Ülejõe piirkond oli aastaid “valel pool jõge”, aga nüüd kerkib seal uusarendusi kui seeni pärast vihma. Tegelikult on sealt südalinna hoopis lühem maa, kui enamikest Karlova või Tähtvere piirkondadest, mis on seni olnud kordades kõrgemalt hinnatud.

Samuti tundub meie kliimas mõttetu osta 3-toaline või veelgi suurem korter, kui lastetegu niipea plaanis pole või elukaaslastki pildil ei paista. Esiteks on suurema (=kallima) korteri jaoks vaja hoopis kauem stardikapitali koguda. Teiseks kulub aastate jooksul tühjana seisvate ruutmeetrite kütmisele ja hooldamisele märkimisväärne summa, mille võiks vahepeal mujale tööle panna. Iseasi kui vabasse tuppa võetakse elama üürnik või pakutakse seda AirBnb kaudu välja (selle tasuvus oleneb juba korteri ning asukoha atraktiivsusest). Lisaks on esialgu tillukest korterit ostes tõenäoline, et hiljem suurema korteri ostul lubab pank esimese korteri samadel tingimustel alles jätta (muidugi üldise laenuvõimekuse piires), mille kaudu on võimalik tekitada endale esimene üürikorter.

Kokkuvõttes:

  1. Üürika puhul lähtu praktilisusest ja kasuta tutvusi.
  2. Enamasti on soodsam kodu omada, aga pea silmas, et see pole sisuliselt investeering vaid ennekõike kulu.
  3. Optimeeri elupinnaga kaasnevaid kulusid, sest selle arvelt on võimalik mujal hoopis kiiremini investeerimise lumepalli veerema lüüa.
  4. Ürita kodu ostule läheneda kaine kaalutlusega, sest elupäevade lõpuni ühes kohas elamise praktilisus ja tõenäosus on muutumas.

Toompark.png

Üürilepingu nõuanded

Üürikinnisvaraga mässamine on üks vähempassiivsetest investeerimisvormidest, mis omandiusku eestlastele täitsa arusaadava rahapaigutusmudelina tundub. Sageli ei pea üürimaailma sukeldumiseks omale korterit soetamagi, vaid kinnisvara satub kätte näiteks pärimise teel. Kui oled korra surnud vanaonu korterisse edeva marmorimitatsiooniga linoleumi maha rullinud ja timmitavad erivärvilised LED-ribad voodi kohale installinud, võid uhkusega Tinderi profiilile lisada märke:

kinnisvaraarendaja // kinnisvarainvestor // entrepreneurial prodigy

Olen oma täiskasvanuelu jooksul (kui tudengi-pool-lapsepõlve nii nimetada saab) seigelnud läbi enam kui tosinalt üüripinnalt, samas olnud ise ka vereimejast üürileandja rollis ning ennemuistsest ajast saadik üüriteemadel koolitusi andnud. Selle käigus on mulle silma jäänud päris palju üürilepingu küsimusi, mis mõlemale poolele kuidagi segaseks kipuvad jääma. Kuna mulle hiljuti jälle ühest Facebooki üürigrupist mingi tuline (ja tulutu) vaidlus ette jäi, võtsin kätte ja viskasin peamised punktid kiireks postituseks kokku.

Mis värk selle maakleritasuga siis ikka on? 

Iga paari nädala tagant laskub mõnes üürigrupis pilve pealt tõde kuulutama järgmine prohvet, kes hoogsate hüüumärkide ja maitseka koguse caps lockiga purskab kuuldavale raevuka tiraadi, kuidas seaduse järgi ei pea üürnik maaklerile maksma, ärge laske ennast petta, võitleme viimse veretilgani, ükskord me võidame niikuinii, ükskord prahvatab vimm jnejne. Lõppu veel soe soovitus kutsuda politsei või seista oma õiguste eest. Laskumata diskussiooni maakleriteenuse vajalikkusest (kuigi ma khm-khm, pole veel elus pidanud korterit maaklerilt üürima ega tea kedagi, kes teaks kedagi, kes oleks üürileandmisel maakleri abi vajanud), jätab see ikkagi tegelikust olukorrast veidi vildaka pildi.

Jah, võlaõigusseaduse järgi maksab maakleriteenuse eest reeglina teenuse tellija. Ei, kuskil pole sõnaselgelt kirjas lauset, et “üürnik ei pea maaklerile maksma”. Reeglist võib kokku leppida ka erinevalt, ehk põhimõtteliselt kui kinnisvarakuulutuses on selgelt kirjas, et maakleritasu maksab üürnik, on kuulutusele reageerija selle tingimusega juba ise nõustunud (ehkki kaubelda võib ju üritada). Kui maakler pole taibanud seda kolme sõna isegi kuulutusse panna, siis otsest alust maakleritasu nõudma hakkamiseks pole, aga praktikas võetakse selle jutu peale ilmselt lihtsalt järgmine kandidaat. Kokkuvõttes on maakleritasu rohkem kõlbluse ja aumehelikkuse küsimus, aga ei midagi kriminaalset, mille peale päriselt politseid kutsuda saaks.

Aga omaniku poolt küsitav lepingutasu? 

Teate ju küll neid “otse omanikult” kortereid, kus maaklerit küll vahel pole, aga lepingutasu ca kuu üüri ulatuses küsitakse ikka. Mõnel juhul pannakse maaklerit etendama hoopis näiteks elukaaslane või pereliige. Taas – tegemist on pigem moraalse küsimusega ja midagi keelatut selles pole.

Samas ma näen, et lepingutasu võib teatud tingimustes olla täiesti mõistlik viis sõeluda välja pikaajaliste plaanidega üürnik, kui üür selle võrra näiteks nõksu madalam on. Lihtsalt sel juhul peaks ka üürniku kaitseks lepingus olema mingi säte, et kui üürileandja ebamõistlikult vara lepingut lõpetada soovib (nt isiklikel põhjustel, mitte üürniku lagastamise tõttu), saaks üürnik proportsionaalse osa lepingutasust tagasi.

Mida lepingu sõlmimisel tähele panna

Üürilepingute peamine regulatsioon on kirjas võlaõigusseaduse üürilepingu osas. Mitte mingit mõtet pole seda lepingusse ümber kopeerida, isegi kui kiusatus tähtsana kõlavaid lauseid hästi palju kokku lükata on suur. Üleüldse on enamik üldküsimusi seaduses reguleeritud ja vaat et kõige olulisem lause selles osas peitub paragrahvis 275:

Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

See tähendab, et kõik seadusest rangemaks või üürileandja kasuks krutitud tingimused õiguslikult ei päde. Näiteks kui üürileandja kirjutab lepingusse sisse enda õiguse leping suvalisel hetkel 2-nädalase etteteatamisega üles öelda, see ilmselt kohtus vett ei pea. Kui üürnikule see õigus antakse (üürniku kasuks kõrvale kaldudes), on tingimus aga kehtiv.

Ma möönan, et enamik üürnikke sellest sättest samuti ei tea ja seetõttu võib üürniku õigusteadmatusele panustades igasuguste selliste tingimuste lepingusse kirjutamine isegi läbi minna. Samas ma ise üürnikuna enamasti lepingu üldsätete läbitöötamisele ülearust vaimujõudu isegi ei rakendanud, sest ma teadsin, et seaduses on peamine raamistik paigas niikuinii. Soovitan ka kõigil üürileandjatel enne lepingu koostamist üldregulatsioon endale siiski selgeks teha.

Veel mõned tähelepanekud: 

  • Üürileandja peaks lepingu eesmärgi ja üürileantava pinna enda jaoks läbi mõtlema. Näiteks on üürileandja enda elamisest väljaüüritav tuba üürniku jaoks väiksema kaitsega, sest kaitstakse ka üürileandja kodu puutumatust. Samuti on kohalduva õiguse mõttes oluline lepingu tegelik eesmärk, mitte nt pinna kasutusvorm. Nt kui äripinnana registreeritud pinda üüritakse välja korterina, on üürnikul ikka eluruumi üürilepingu kaitse. Kõige olulisem, et mõlemad pooled tehingu eesmärgist ikka ühtemoodi aru saavad. Samas kui keegi üürib korterit kontoriks (ja mõlemad pooled taas sellest eesmärgist täiesti teadlikud on), ei saa üürnik poole lepingu pealt omale eluruumi üürniku kaitset lihtsalt seetõttu, et ta sinna end täie kohaga elama sättis.
  • Kõrvalkulude eest peab üürnik maksma ainult juhul, kui need on lepingus loetletud. Samuti ei pruugi piisata üldisest lausest “üürnik tasub kõik kommunaalkulud”, vaid loetleda tuleks kõik liigid eraldi (vesi, gaas jne). Loetellu saab panna ainult neid kulusid, mis on seotud asja kasutamisega. Nt trepikoja koristust “tarbib” üürnik küll, aga remondifondi pigem mitte.
  • Tagatisraha osas nägin just ühes grupis poleemikat, kus keegi oli üles leidnud selle sätte, mille järgi peab üürileandja tagatisraha hoiustama vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning saadud intressi tagatisrahale juurde arvestama. Esiteks ei leidnud ma isegi ühtegi hoiust, kuhu paarisadat eurot niimoodi hoiule panna, et seda seal vajadusel iga hetk kätte saaks. Tagatipuks oli isegi väga suurte summade puhul aastane intress umbes 0,01%. Mulle tundub, et tegemist on surnult sündinud sättega, millel päris elus rakendust ega mõtet pole. Samuti pole mõtet kahtlustada, et tegemist on järjekordse kohaga, kus vereimejatest üürileandjad kaitsetuid lihtsurelikke koorivad.

Aga mis seal lepingus siis kirjas võiks olla?

Kirjas võiks olla kõik reaalset igapäevast suhtlust ja korraldust puudutavad küsimused, mis seonduvad konkreetsete inimeste ning konkreetse pinnaga.

  • Kuidas toimub omavaheline suhtlus – milliste kontaktide kaudu, kuidas teatatakse näidud, mis kuupäevaks, kas omanikul on õigus pinda külastada ja mis tingimustel (a’la üürniku kokkulepitud e-mailiaadressile külastusest kolm päeva ette teatades). Mis aja jooksul pärast e-maili saatmist võivad pooled eeldada, et teine pool on kirja näinud (nt et e-mail loetakse kättesaaduks 48h pärast saatmist).
  • Üleandmis-vastuvõtuakti võiks kirja saada pinna olukorra kirjeldus, sh kõik võimalikud puudused, olulisemad mööbliesemed. Paha ei teeks ka piltide lisamine.
  • Lepingus võiks olla selgesõnaliselt kirjas, et korter tagastatakse põhjalikult koristatuna ning milline on koristustasu, kui üürileandja puhastamise kuskilt tellima peab.
  • Kas üürnik peab mingeid pinnaga seonduvaid kohustusi täitma – nt kõnnitee puhastamine maja eest, trepikoja pesemine graafiku alusel jne. Kunagi suutsin üle aasta ühes majas naabrite vimma koguda, sest ei osalenud trepikoja koristamises, ega teadnud üleüldse, kuidas see majas korraldatud on.

Lõpetuseks võiks üürileandja ise oma lepingupõhja päriselt otsast lõpuni mõttega läbi lugeda ja siis natuke seedida, kas kõik vajalik ikka kirja sai. Kunagi tuli ühele mu üürileandjale täieliku üllatusena, et lepingu järgi tuleb üüri maksta jooksva kuu eest, mitte tuleva kuu eest ette. Sealjuures ei näinud ta mingit põhjuslikku seost enda koostatud lepingu ja minu käitumise vahel ning meie suhe lõppes väga kiirelt suure ebameeldiva tüliga. Muidugi pole lepinguga kõiki ebameeldivusi ennetada võimalik, aga vähemalt võiks üritada neid endale mitte juurde tekitada.

Kinnisvara hindamisest, ülehindamisest ning järgmise kriisi hingusest

Leidsin oma postkastist Arco Vara uudiskirja, kus pilku püüdis pealkiri “Kinnisvara hindamine aitab vältida õhulosside tekkimist“. Artiklis räägitakse kinnisvara eksperthindamise tellimise vajalikkusest ning sellest, kuidas “eksperthinnang annab turvatunde nii müüjale kui ka võimalikule ostjale”. Kuna viimase suure majanduskriisi üks põhjustajaid oli just kinnisvaramull, tekkis mul küsimus, kui suure kindlustunde kinnisvarahindamine ostjale ning müüjale siis pakkuda saaks. 

Kinnisvarabürood kinnitavad juba mõnda aega ühest suust, et nüüd ollakse toonasega võrreldes palju targemad, laenugi ei anta enam igaühele ja uut kinnisvarakriisi enam ei tule.

Eesti taasiseseisvumisest kui 2006. aastani elasime me teadmises, et kinnisvara hinnad ainult tõusevad. Siis aga tuli teadmine, et nii see ei ole. Hinnad kukkusid kolinal ning paljud jäid selle tõttu suurde hätta.

4. juuli Äripäevas räägib SEB jaepanganduse divisjoni juht küll eelmise buumiajaga kahtlaselt sarnast juttu, väites et korterite odavnemist pole ega tule ning majanduskasv vaid suurendab tarbijate kindlustunnet:

Sepa sõnul pole küsimus selles, kui kõrgele võib korteri keskmine ruutmeetrihind tõusta, vaid tuleks küsida, kas hinnakasv üldse peatub ning kui jah, siis kui kauaks.

Samuti tõuseb üha korteriostjate arv ning mõnel kuul ületas laenuvõtjate arv möödunud aasta vastavad numbrid lausa kolmandiku võrra.

Allikas: Äripäev

Tulles tagasi kinnisvara hindamise juurde, siis isiklike kogemuste põhjal on mulle jäänud mulje, et äärmuseid kõrvale jättes tehakse hindamisakt siiski selline, nagu “vaja”, ehk lähedane sellele, mis ostjal pangalaenu saamiseks tarvis on. Lõplik hinnang kujuneb ju väikese arvu lähipiirkonna ja lähiaja tehingute põhjal, mille hindaja saab ise välja valida. Ma küll ei usu, et niimoodi on võimalik rohkem kui paari tuhande eurone kõrvalekalle optimaalsest turuhinnast, kuid igal juhul saab hindamisakt olla vaid enam-vähem paikapidava müügihinna määramine antud ajahetke turusituatsiooni arvestades. Seega suurim kindlustunne, mida hindamisakt näiteks müüjale üldse pakkuda saab, on see, et ta turu suhtes kogemata liiga kõrgeks määratud müügihinnaga müüki untsu ei keera. Ka ostja ei saa aktiga tegelikult mingit kindlustunnet, et müügihind turu muutudes vett peab (ja näiteks laenule tagatisekski piisab).

Laenu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele kehtestati regulatsioon alles 2016. aastal ja see sätestab pigem hindamise üldpõhimõtted – näiteks et hindaja peaks olema kutseline (või sellele tasemele vastav) ning kinnisvara “hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika” (mis võib ilmselt tähendada mida iganes). Lisanduvad veel mõned deklaratiivsed hüüatused, nt et ülevaatus tuleb teha “vajaliku põhjalikkusega” ning läbi see meeliülendav lugemine ongi. Ka määruse seletuskiri möönab, et näiteks kutselise hindaja nõue vastab juba toimivale praktikale ja mõju laenuturule või hinnangute kujunemisele see ei oma. Kutseliste hindajate heade tavade koodeks on samuti pigem tehniline ning räägib teenuse hinna määramisest, reklaamist ja lepingu vormistamisest, mitte hindamise sisulistest põhimõtetest.

Seega vastus küsimusele, kas kinnisvarahindamine on täppisteadus või soolapuhumine, on filosoofiliseks kiskudes see, et kinnisvarahindamine on turul kaubaks mineva hinnataseme peegeldus. Muidugi ei ürita keegi ka väga kõva häälega väita, et kinnisvarahindaja tulevikustsenaariumide osas süvaanalüüsi teeks, ent kindlustunde kaudu teenuse reklaamimine on pigem eksitav.

Inimaju on häälestatud uskuma, et käesolev seis ongi püsiv normaalsus ning tahetakse uskuda, et asja väärtus on ligilähedane meile kättesaadavale informatsioonile, ehk hetke turuhinnale. Scott Nations võtab MarketWatchis lühidalt kokku, miks me alati enne kriisi tahame arvata, et kriisi enam ei tulegi ning kuidas kriisi põhjuseks on sageli just väljast tulevad turuseisuga pealtnäha seondamatud sündmused. Usk turuhinna ning väärtuse lähedusse on n-ö ankurdamise efekt, mis kehtib nii igapäevaelus kui aktsia- või kinnisvaraturul.

Just seetõttu saab mull enne kasvada nii suureks, kuni mõni juhuslik asjaolude kokkulangevus selle katki torkab, et inimmõistus üritab ratsionaliseerida ennast ümbritsevat suhtelisust. Teine võtmefaktor on karjamentaliteet, mis paneb inimesi hindama oma käitumisvalikuid teiste inimeste käitumise alusel. Seega kui taksojuhid tormavad aktsiad ning kinnisvara ostma, tundub see hetkes nii mõistlik, et tormatakse kaasa, kartuses viimastest soodsana tunduvatest võimalustest ilma jääda.

Nations viitab samuti, et meile meeldiks uskuda, kuidas väiksed muudatused meie praeguses maailmas (nt eesti kodulaenude kontekstis laenusaajate tihedam sõelumine), teevad uue kriisi võimatuks. Sellega seoses ei mõju SEBi divisjonijuhi stiilis väljaütlemised sugugi kindlusttunnet tekitavalt, vaid vastupidi päris häirivalt. Tundub, et on just viimane aeg oma skepsis ära teritada, sest kollektiivne eufooria hakkab nähtavasti saavutama haripunkti. 

Mida üürikorteri soetamisel silmas pidada

Investeerimine üürikorteritesse on kinnisvarausku eestlaste hulgas praegu tõusuteel ning ilmselt ka üks praeguse buumilaadse toote soodustavatest faktoritest. Selle taga olev mõttekäik tundub olevat järgmine – miks panna oma raha kuskile väärtpaberitesse, kus see muutub lihtsalt reaks netipangas, kui võib osta midagi püsivat, käegakatsutavat ning tõelist, nagu kinnivara.

Samas on üürikorteri pidamise näol tegemist suhteliselt palju omanikupoolset tegutsemist nõudva alaga, milleks igaüks ei sobigi. Ehkki osasid riske saab planeerimisega natuke ennetada, tuleb varem või hiljem igal juhul ootamatusi ette. Näiteks helistab üürnik keset pühapäeva õhtupoolikut, kui viibid ise hoopis teises linnas või suisa teises riigis ja kurdab, et terve korter on kahtlast suitsu täis. Või hakkab boiler vette elektrit laskma. Või jääb üürimakse hiljaks ning silme ees kangastub tulevik, mis on täidetud pahelise puuküürnikuga kemplemisega.

Oma võimekus ning valmisolek üürikorteriga tegeleda mõjutab ka seda, milline pind selleks üldse sobib. Mida siis täpsemalt silmas pidada?

Suurus

Pinna suurus on ühtepidi võimaluste ning samas taktika küsimus. Kööktoad on odavad ning privaatsust hindavate noorte hulgas populaarsed, samas võib sinna leitav kontingent olla kas kiiresti edasi liikuv või hinnatundlik ning seeläbi riskantsem. 3-toalise korteri üürivad tõenäoliselt laste ja loomadega pered, kuid sobiva planeeringu korral võib see sobida ka sõpradele kommuunielu elamiseks.

Vähemalt Tartus tunduvad korterite üürihinnad olevat tubade arvust üsna vähe mõjutatud, s.t ilusa kööktoa hinnast on 3-toalised vaid veidi kallimad. See tähendab, et suurema korteri soetamise lisakulu ei pruugi üüritulust tagasi tulla. Väidetavalt on kõige kindlam valik hea planeeringuga 2-toalised korterid, kuhu mahub nii üksik inimene kui väike pere. Seetõttu tasub enda jaoks läbi mõelda oma võimalused, kohalikud üürihuvilised ja enda valmisoleku erinevate korterite sihtgruppidega asju ajada.

Mõelda tasuks ka sellele, kas korter peaks võimaldama omanikul seal vajaduse korral ise elada või plaanitakse sinna ühel hetkel kolida kõrgkooli minev laps. Kui korter on näiteks päranduse teel perre sattunud, võib kaaluda suure korteri asemel paari väikese korteri ostmist või selle tubade kaupa välja üürimist. Tudengist lapsele mõeldes on samuti variant osta suurem korter, millest ta teised toad hiljem sõpradele-tuttavatele välja saab üürida – sellega kaasneb omamoodi boonusena see, et üürileandja enda majast või korterist toa üürimisel on probleemseks muutunud üürnikku palju lihtsam välja tõsta, sest üürniku kodu puutumatuse kaalub üles üürileandja kodu puutumatus (VÕS § 271 lg 4 p 3).

Asukoht

Ehkki üldise arvamuse järgi toimub üüriturg vaid Tallinnas, Tartus ning suvel ka Pärnus ja Kuressaares, võib üürimisvõimalusi leida ka ootamatutest kohtadest. Näiteks Tapal ergutas üürituru kasvama sõjaväelinnaku laienemine ja Elvas tekkis nõudlus seoses mitme suure tööandja tegutsemisega. Seetõttu võib ka väiksemas asulas olla varjatud üüripindade defitsiit, kui seal tegutseb või hakkab tegutsema mõni suurtööandja. Samuti võib nõudlust tekitada mõni suurem kool, kuhu õpilased kaugemalt kohale sõidavad. Seetõttu tasub igal pool silmad-kõrvad rahuldamata nõudluse osas lahti hoida.

Mis puudutab korteri asukohta asula sees, on määravaks konkreetse korteri sihtgrupp. Noori ning liikuvaid inimesi püüdvat kööktuba ei tasu osta rahulikku äärelinna ja reklaamida seda lähedalasuvate lasteaedade kaudu. Suurem korter võib samas piirkonnas jällegi hästi kaubaks minna. Vähetähtis pole ka see, kui mugav on üürileandjal korteris probleeme lahendamas või seda huvilistele näitamas käia.

Korteri seisukord

Remonti vajavat korterit on mõtet osta piirkondades, kus kinnivara hinnad on kõrged ning iga renoveerimisele kulutatud euro kajastub mitmekordselt korteri turuväärtuses. Kui kinnisvara asub kohas, kus korteri võibki saada kvaliteetsema vannitoa remondi eelarvega ning iga seina pandud plaat kaotab hetkega väärtuse, on mõistlik osta nii korralik korter kui võimalik. Igal juhul tasub kaaluda oma võimeid, võimalusi (aeg, raha jne) ning arvestada ka üsna tõenäolise võimalusega, et remontima asudes võib välja tulla üllatusi, mis aja- ja rahakulu vaid suurendavad. Kui on oht, et põneva isetegemisprojektina ostetud korter jääb lõpuks aastateks venima, olnuks ilmselt mõistlikum osta midagi soodsamat, mida saab kohe välja üürida.

Vahepeal jääb mulje, et suuremates linnades pakutakse üürile ainult kahest äärmusest kortereid – “surnud vanaema” korter ning viimseni tuunitud pesa, kuhu omanik on valanud kogu oma rahuldamata sisekujunduskire. Kuldne kesktee oleks neutraalsetes toonides heas korras korter, kuhu pole tekitatud väga pretensioonikat stiili ja üürnike elutegevuse jäljed on enamasti likvideeritavad kiire koristuse või äärmisel juhul uue poti värviga.

Täiesti tutt-uue korteri karbi ostmisel on probleemiks jälle sisseseadmiskulu. Tavaliselt tuleb kõik eluks vajaminev sinna alles osta – alates köögist ning lõpetades lampide ja nagidega. Eelistaksin võimalusel pigem kuni 10-aastast uusehitist, kus kõik ehitusvead peaks olema juba välja tulnud, remont pole veel moraalselt vananenud, eluks vajalik on juba sisse seatud ning lootust on ka omanikult sobiv mööbel kaasa kaubelda.

Maja seisukord

Siin saab määravaks jälle hind ning korteri tasuvus. Uute majade korterid on kallid ja nende eest ei pruugi saada proportsionaalselt nii palju paremat üürihinda. Samas on vanas majas asuva korteriga rohkem tüli, ootamatuid väljaminekuid ning oht, et naabrid pole maja remondist üldse huvitatud ja maja viimaks korteri ümbert sootuks ära laguneb. Mida uuem on maja, seda tõenäolisemalt elavad seal noored aktiivsed pered, maja vajab veel olematut hooldust ning seegi vähene on keskselt ära korraldatud. Omaniku mureks jääb vaid 20 eri teenuse reaga ühistu arves orienteeruda.

Elukõlblikkus

Küsi endalt, kas ise tahaksid või oleksid näiteks tudengina tahtnud sellises kohas elada. Kui vastus on “ei”, võib see tõenäoliselt üsna sarnastel põhjustel “ei” suunas kalduda ka potentsiaalsetel üürnikel. Näiteks kui üüritav pind on äärelinnas ning sobilik pigem perele, aga korteril puudub parkimisvõimalus, saab see ilmselt takistuseks. Kööki pliidi kõrvale topitud odav dušikabiin võis olla Tartu “sisekujundustrend” 10-15 aastat tagasi, aga tänapäeval pannakse need kuulutused silmapilk kinni tagasi. Eriti on meelde jäänud hiljuti müügis nähtud korter, kus korteri esik oli ära plaaditud ning ehitatud läbikäidavaks vannitoaks – ühel pool wc-potti oli köögi uks ning teisel pool metallist välisuks. Kas sina tahaks niimoodi elada? Ilmselt ei.

Tootlikkus

Korteri tootlikkus olenebki kõigist eelnimetatud faktoritest, aga igal juhul tuleks ümberkaudsete üürikorterite hindu uurida ja hinnata, millist üüri oleks korteri eesti võimalik küsida. Pigem on üürihinnad keskmise poole kaldu, s.t odavamad korterid on ülehinnatud ning kallimate korterite eest saab küsida proportsionaalselt vähem. Arvesse peaks võtma kõiki soetamis-, sisseseadmis- ning hoolduskulusid, makse jmt ning reaalse kättesaadava tulu läbi arvutama.

Emotsionaalne seotus

Kui välja üüritakse eelpool mainitud “surnud vanaema korter” või enda kunagine noorpõlvepesa, ei tasu alahinnata ka emotsionaalset seotust oma kinnisvaraga. Kui iga nurk on täis omi mälestusi ja mõni tool peab olema just selles kohas, sest seal armastas memm aknast välja vaadata või seinas on tapeet, mille valisid “ainult” kümme aastat tagasi hoolikalt välja oma esimese päris oma kodu jaoks, võib raske olla korteri eest õiglast hinda küsida või üürnike elutegevusse kaine mõistusega suhtuda. Eriti äärmuslikul juhul võib kasu olla sellest, kui korter lihtsalt maha müüa ning midagi neutraalset asemele osta. Ükski üürnik ei taha elada kodus, mida peab üürileandja jaoks muuseumina puutumatuna hoidma.

Otsin ise hetkel Tartus suurt 1-toalist või 2-toalist korterit kuni 10-aastasesse uuselamusse või täielikult renoveeritud ajaloolisesse majja, millega oleks vähe tüli ning hädavajadusel oleks võimalik sinna ka ise perega elama minna (kasvõi asenduspinnana praeguse elupinna vahetamisel suurema vastu). Selleks hoian suhteliselt igapäevaselt kinnisvaraportaalidel silma peal, ent üritan mitte kaasa minna paanikaga, et nüüd hinnad vaid tõusevad ja midagi tuleb ära krabada. Selge nägemusega on palju lihtsam ka sihil püsida, sest parameetritele mittevastavad korterid lähevad infomürana kohe kõrvale. Kokkuvõttes on faktoreid, mida üürikorteri soetamisel silmas pidada palju ning tasub julgelt oodata just seda pakkumist, mis enda eelistuste ja võimalustega sobib.